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笛声3800万平米库存压境九大城市楼市难题待

2020/09/16 来源:克孜勒苏信息港

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3800万平米库存压境 九大城市楼市难题待解2009年楼市面临消化“库存”压力。  DTZ戴德梁行最新的报告显示,上海、北京、广州等全国

3800万平米库存压境 九大城市楼市难题待解

2009年楼市面临消化“库存”压力。  DTZ戴德梁行最新的报告显示,上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米,消化这些市场库存平均要9个月。  但面对新盘以及二手新房的放量,对于仍处于调整阶段楼市来说,消化如此庞大的库存房并非易事。  库存房激增  DTZ戴德梁行的研究表明,上海消化库存房压力最轻,仅需4个月左右。而厦门、武汉、成都等地压力较大,需要一年以上的时间方能消化目前库存的新建商品住宅。  上海易居房地产研究院综合研究部研究员回建强说,“健康的市场需要一定的库存房,库存维持在二到三个月的消化比较合适。”  据DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼介绍,上海库存商品住宅约302万平方米,目前每月成交量约79万平方米,消化这些市场库存需要4个月。北京、广州预计未来消化库存的时间都在5个月左右。  “一线城市消化库存的能力更强一些。”蒋尚礼表示。  据北京市房地产交易管理网最新统计数据显示,2008年12月29日至2009年1月18日这三周,北京市期房住宅签约量分别为1902套、2340套、2008套,相应的现房住宅签约量则分别为316套、491套和415套。而去年同期的三个交易周,全市期房住宅签约总量分别为1155套、1624套和1254套,全市现房住宅签约量分别为173套、354套和172套。  值得一提的是,与去年12月北京楼市回暖时的销售状况相比,今年1月以来平均每周407套的现房住宅签约量,环比增加了91套之多。  依照北京市场目前的销售速度,就算不再推出新房,36万套房源中的15万套住宅,如果要完全消化,至少需要一年半时间。  此外,2008年、2009年相继开工800万平方米、850万平方米的保障性住房原文链接:,已经开始陆续供应,对商品房销售,特别是郊区楼盘的压力,显然不容小觑。  回建强指出,3800万平方米库存房中有一部分是经济适用房、限价房,这部分非市场性的房源成交量的分布很不规则,很可能在一定时间段内集中成交,也可能因为地理位置和交通配套等不健全,造成长时间不能成交。因此,在考虑住房库存期限时应适当给予剔除。另外,城市的特殊性对库存房消化周期也产生了不同的影响。  由于成都、厦门、长沙、沈阳、武汉等二线城市调整略晚,调整尚需时日,库存消化预计需要12~16个月的时间,整体库存压力较大。  来自成都房地产信息交易网的数据显示,2008年12月到2009年2月的日平均成交住宅套数在380套左右,目前可售住宅套数是82199套,需要消化220天,大概7个月左右。  五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅表示,一般一个住宅楼盘的销售周期至少也要半年左右,成都市场经历过地震影响后达到7个月的消化周期还是比较正常的。

消化形势不容乐观  中原地产销售总监袁辉表示,今年的成交量要比去年涨30%,因为去年的消化面积实在太少,而且价格会降下来。  “如果普降就会促使很多人出手,但是也只是解决今年的问题,明年会更不好过。”袁辉说。  记者了解到,去年二手新房的上市面积占到去年一手供应量的15%~20%,袁辉担心的是,二手新房对库存房的冲击也是很恐怖的,直接导致的一个可怕的现象就是库存房降价也未必能卖出去。  此外,给库存房带来冲击的,还有2009年即将上市的新盘。  根据国家统计局的最新数据显示,截至2008年12月末,全国商品房空置面积达1.64亿平方米,同比增长21.8%,增幅比1~11月提高6.5%。其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增长32.3%,增幅提高9.4个百分点。  “因此2009年很多房地产企业面临着巨大的销售压力,伴随着大量库存房需要消化的,还有新盘的上市。”邹毅说。  就在2009年年初,世茂房地产表示今年将推30余盘上市,目标销售额将达到150亿元,同时富力地产也表示销售规模将大幅度增加,扩展到38个新盘的供应总量。此外,金地公司也表示今年将会加大上市量。  “如果一边在消化库存,一边又继续大量推新盘,按目前的成交形势的确不乐观。”邹经由“国安”高层评估认为可行毅表示。  记者了解到,目前北京打折降价的楼盘超过百个。为了加快库存房的销售速度,明降、根据付款方式降价、推出新产品变相降价等方式层出不穷,也有的项目提升产品质量比如毛坯房改成精装交房变相降价。  业内人士预计,今年上半年房价将见底。全国工商联房地产商会Reico工作室也认为,2009年下半年房价将会止跌企稳。  但邹毅表示,降价不能保证加快销售周期。他认为,库存房难以消化的主要原因是短期内购房需求不足,“经济形势不好导致许多人担心未来的经济前景,对未来的收入预期没把握,所以不敢花大钱购置固定资产,心理存在一定的恐慌因素。”  “今年卖痛快了,明年呢,卖给谁去呀。”袁辉说,即使降价能短期消耗掉部分库存房,但长期来看不容乐观。  袁辉给出的理由是,金融危机导致消费力、消费周期、消费频次的大大降低,消费力不是短短几个月就能够恢复过来的,大的经济环境不稳定,2~3年消费力很难有所改观。

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